서울경기인천 주택 착공건수와 결혼 평균 나이 인구수로 본 주택시장 예상
착공건수를 보면 3~4년후에 입주 물량을 예상 할 수 있고, 이를 바탕으로 향후 집값 트렌드를 예상 할 수 있다.
착공 건수를 보기 전에 먼저 결혼 평균 나이인 33세의 인구수를 살펴보자. 결혼 평균 나이 33세 인구수를 살펴보는 이유는 결혼이 주택수요에 큰 영향을 미치고 때문이다. 33세 인구는 1979년생이 33세가 되는 2012년부터 다시 상승하여 2015년까지 4년 동안 80만명 이상이 유지되었으며, 2016년부터 다시 감소하기 시작한다. 2020년은 2014년대비하여 26% 감소한다.
결혼 평균 나이를 봤으니 이제 먼저 서울 착공건수부터 살펴보자.
서울은 15년에 착공 물량이 폭증하였다. 12년대비하여 거의 2배 수준 증가하였다. 서울 전세가가 본격적인 상승을 했던 시점은 2013년이였다. 2013년 시점 전세 상승은 2009년 이후 착공 물량 감소가 입주 물량 감소로 이어지면서 본격적인 영향을 미치기 시작한 것이다. 2009년 착공 감소로 2012년~13년 입주 물량 감소한 것이다. 2013년 이후로도 전세가 상승은 유지되었고, 2014년 ~ 16년 전세상승은 거의 폭등 수준이였다. 전세가가 폭등한 이유는 첫째가 착공 물량 감소로 인한 입주 물량 감소, 둘째가 재건축재개발로 멸실주택 증가, 셋째가 결혼 나이인 33세의 인구가 큰 폭으로 증가하기 때문이다. 이러한 이유로 2013년에서 2017년까지는 큰 폭으로 전세가가 상승하였다. 이러한 전세가 상승은 2015년 착공 물량이 입주를 시작하는 2017년부터 소폭 상승, 유지 또는 하락으로 돌아섰다. 2017년은 33세 인구수도 큰 폭으로 감소하였다. 전세가는 연말 학군 수요가 있는 지역에서 부분적으로 상승을 보이기는 하지만 평균적으로 안정적인 모습을 보이고 있다. 서울 전세가는 멸실 주택이 급격히 증가하지 않은 이상 소폭 상승의 안정을 보일 듯 하다. 하지만 금리 인하로 인한 전세대출비용 감소는 전세 상승을 유도할 가능성이 상당히 높다.
다음은 경기 지역이다. 경기 지역도 15년, 16년 착공 물량이 폭증하였고, 이후로는 15만가구가 유지 되고 있다.
반면에 인천지역을 보면 동일하게 15년에 착공 물량은 전년대비 3배 상승했지만, 16년, 17년 감소하였다. 18년에 다시 큰 폭으로 증가하였다. 인천 신도시 착공 증가가 인천 지역 착공 물량을 증대 시켰다.
다음으로 서울경기인천의 총합이다. 15년 46만, 16년 33만이 착공하였고, 이후 27만 수준이 유지되고 있다. 15년, 16년 착공 물량 증가로 18년 ~ 20년 입주 물량 증가가 전세 안정를 가져왔다. 21년부터 입주 물량이 18년 ~ 20년대비해서는 감소가 예상되지만 또한 33세 평균 나이의 인구수도 감소되기 때문에 전세는 안정화 할 것으로 예상된다.
21년부터는 3기 신도시의 착공이 증가하면서 수도권 착공 물량은 증가할 것이고, 24년이후 입주 물량은 증가 할 것이다. 33세 연령의 인구수도 25년다시 70만명 수준으로 다시 소폭 상승하지만 3기 신도시 물량에 따라서 24년이후에는 수도권은 전세하락이 예상된다. 신규 입주 아파트의 전세는 유지 된다고 해도 구축의 전세하락은 어쩔 수 없을 듯 하다.