영국프랑스이태리독일일본 생산 인구와 집값 변동
고령화에 따른 저상장의 우려가 지속되고 있다. 올해부터 생산 인구 매년 20만명씩 지속 감소한다.
다시 말해, 인구구조 측면에서의 변화는 피할 수 없는 현실이다.
매년 20만명씩의 감소는 전세계 어느 나라에서도 찾을 수 없고 이는 일본보다도 빠른 감소 속도이다.
아래 사진은 나라별 연도별 생산 인구 증감율을 보여준다.
빨간색이 우리나라, 파란색이 일본이다.
일본 생산인구가 1995년부터 감소하였는데
일본의 1995년이후 그리고 우리 나라의 2020년이후 그래프를 보면
우리나라의 그래프의 낙폭이 더 큰 것을 볼 수 있을 것이다.
이것이 우리가 2020년후에 직면해야 하는 현실일 듯 싶다.
주요 OECD 국가 중 생산 인구가 감소했던 또는 감소가 예상되는 나라는
일본, 독일, 이태리, 스페인 그리고 대한민국이다.
프랑스는 생산인구 유지되고 영국은 증가한다. 영어권국가는 영어라는 메리트가 확실한 듯 싶다.
그렇다면 우리보다 먼저 생산 인구가 감소했던 나라의 집값은 어땠을까?
여기서 집값은 2015년 100기준으로한 주택가격이다. 자료는 OECD 기준.
먼저 일본이다.
많은 사람들이 우리나라가 일본처럼 부동산이 폭락한다고 이야기하지만 개인적으로는 현실적이지 않다.
일본의 버블은 극단적인 버블이다. 일본은 대호황과 금리인하가 겹치면서 부동산 폭등을 불러왔고
이러한 버블이 터져서 부동산 긴 하락기를 맞이하였다. 여기에 생산 인구 감소는 숟가락을 엊은 정도이다.
아래 그림과 같이 1991년에 부동산 최고치를 찍고 지속적으로 하락하였고
생산 인구는 1997년부터 감소하였다. 경기 하락 국면에 생산 인구까지 감소하여 디플레이션에서 나오는 것이 힘들었을 듯 하다. 그나마 2000년대 중국을 중심으로 전세계 호황이 일본을 더 이상의 침체에 빠지지 않게 하였을 듯 하다.
이후 저금리 및 부동산 가격이 떨어질만큼 떨어진 2010년 부동산 가격은 다시 반등한다.
생산인구가 부동산 하락에 영향을 주었는지는 모르겠다.
다음은 독일
독일도 일본과 비슷하게 1998년부터 생산 인구가 감소하기 시작했다. 둘다 세계 2차 대전 이후에 베이비붐으로 인구가 증가한 구조니 생산 인구가 비슷한 시점에 감소하는 것도 이상하지 않다.
독일은 다른 유럽국가가 높은 집값 상승을 보였던 2000년대에 집값이 하락하였다. 또한 하락 기간이 생산 인구 감소하는 시간과 같이 겹친다. 하지만 저금리가 시작된 2011년부터 집값이 상승하였다. 그리고 최근 몇년사이 높은 상승을 보였다. 그런데 상승 시점이 또한 생산 인구가 증가하는 시점과 겹친다.
독일의 아래 그래프만 본다면 생산인구와 집값 상승은 높은 상관 관계가 있는 듯 싶다.
다음은 프랑스
프랑스는 생산인구가 감소하지는 않고 증가하지도 않고 지속 유사 숫자로 유지된다. 프랑스는 2000년대가 되면서 집값이 크게 상승하였고, 2008년 세계 경제 위기에서도 금방 회복했다가 한동안 하락하다가 2016년 이후 높은 상승을 보였다. 아마 금리 인하가 부동산을 자극했을 듯 하다.
다음은 영국
영국은 생산 인구가 지속 상승합니다. 영어권이 인구 구조에서는 유리한 듯 합니다. 다른 유럽 국가처럼 2000년대에 부동산이 높은 상승율을 보였고, 2018녀 금융위기때 잠시 하락 주춤했지만 금리인하 이후로
부동산이 다시 높은 상승을 보였습니다. 런던 집값의 상승률은 더 크고요. 생산인구가 지속 늘어나고 런던은 제한적이니 어떻게 보면 당연한 결과인 듯 합니다.
다음은 이탈리아
이탈리아는 1993년도에 생산 인구가 감소하면서 집값도 같이 하락하였는데 저 당시는 유럽 대부분의 나라의 부동산이 하락하던 시기였습니다. 이후 2000년 높은 상승을 보였지만 2008년 금융 위기 이후 부동산 가격은 계속 하락세를 보이고 있습니다. 생산 인구가 감소하지도 않는데요. 2008년 이후 2012년에 다시 마이너스 성장을 합니다. 이탈리아는 유로의 시한폭탄과 같죠. 여전히 낮은 성장률로 부동산 가격 또한 하락 정체입니다. 확실히 불경기는 부동산 가격 하락을 가져오네요.
마지막으로 대한민국
우리나라는 올해 2020년부터 생산 인구가 20만명씩 감소합니다. 세계에서 가장 빠른 감소율입니다.
우리나라는 전세계가 집값 약세를 보였던 1990년대 초반에 약세를 보였고, 전세계가 높은 부동산 상승을 보였던 2000년대에 부동산이 높은 상승을 보였습니다. 2008년 금융 위기이후 잠시 하락했지만 다시 회복했지만 다시 하락하다가 금리 인하가 본격적으로 시행된 2013년 이후 높은 상승을 보입니다. 저금리에 생산 인구가 유지되는 상황에서 높은 성장을 보였네요.
결론을 보면 생산인구가 부동산에 영향을 미치는 듯 합니다. 직접적인 영향은 아니겠지만. 생산인구가 감소한 나라는 생산인구가 증가하는 나라 대비 부동산 상승폭이 크지 않은 듯 합니다. 아마도 생산인구 감소는 경제의 성장을 제한하는 요소이니 성장율이 낮아지면 부동산 하락을 가져 오는 듯 합니다. 여기에 금리의 요소도 봐야겠지만.
우리나라는 생산 인구 감소에 코로나까지 겹쳐서 성장률이 마이너스로 돌아 설 듯 하고 이는 부동산 가격에 좋은 영향을 줄 듯 합니다. 여기에 금리를 추가로 낮출 수 있는 여분이 있는 것도 아니고. 지금까지의 부동산 상승이 저금리에 기반하여 여기까지 왔다면 생산인구 감소와 경기 하락은 부동산 가격을 원래 자리로 돌려 보낼 듯 싶네요.